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Il possesso non è un diritto tale da modificare la titolarità del bene

Matteo Tofanelli

 

 

La Corte di Cassazione, sezione II Civile, con l’ordinanza n. 11470 del 30 aprile 2021 prende posizione sulle teorie relative all’efficacia, reale o meno, del contratto preliminare ad effetti anticipati. Il Principio di diritto che la Corte statuisce, riguarda l’ipotesi per la quale il contratto preliminare di vendita nel quale sia stata pattuita la consegna anticipata del bene anteriormente alla stipula del definitivo, non comporta la configurazione di alcuna anticipazione degli effetti reali – traslativi, in quanto il possesso del promissario acquirente si fonda su di un contratto di comodato funzionalmente collegato con il contratto preliminare. Dunque, la relazione tra la cosa ed il promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente quale detenzione qualificata e non già come possesso utile “ad usucapionem”, eccetto attraverso la dimostrazione di un'intervenuta “interversio possesionis” ex – art.1141 c.c.

VICENDA

La vicenda descritta riguarda la disciplina del contratto preliminare di vendita con consegna anticipata del bene. Tale pronuncia in commento ha tratto origine dal decisum della Corte d’appello di Perugia, con la sentenza n. 229 del 2015, respingendo l’appello avanzato dal ricorrente avverso alla sentenza di primo grado del Tribunale di Perugia. Motivo di gravame è stata la richiesta dichiarativa dell’avvenuto acquisto per usucapione di una rata di una corte urbana sita in Gubbio. Il ricorrente aveva dedotto che il suo possesso, della porzione di corte, fosse iniziato con decorrenza in data 15 luglio 1987 a seguito della stipula in qualità di promissario acquirente di un contratto preliminare di vendita con l’odierna convenuta. Il giudice di primo grado ebbe a sostenere che, essendo pacifico il fatto per cui l’attore avesse acquistato la disponibilità del bene a seguito della scrittura privata del contratto preliminare in data 3 luglio 1987, ove fu pattuita il trasferimento ante tempus del “possesso” al promissario acquirente, tale avrebbe dovuto essere identificato come detenzione avendo come fondamento un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare. Pertanto, graverebbe in capo all’attore, l’onere probandi dell’avvenuta interversione del possesso ex – art. 1141 c.c. ai fin dell’asserita usucapione. La Corte d’appello di Perugia ha posto in evidenza come il contratto in questione avesse ad oggetto un bene soggetto a prelazione artistica e perciò gravato da vincolo ex L. n. 1089 del 1939, dunque non diretto al trasferimento della proprietà bensì idoneo al trasferimento in capo all’appellante della mera detenzione. In particolare, è necessario valutare se nel preliminare di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, si verifichi o meno un'anticipazione degli effetti traslativi del contratto, utile ai fini del decorso del termine di usucapione.

MOTIVO DI RICORSO

La ricorrente ha addotto un solo ed unico motivo di ricorso, con il quale ha denunciato la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1351 c.c. in connessione con l’art.1140 c.c. Suddetta censura ha evidenziato che la decisione, in virtù del quale si è impugnato il rispettivo provvedimento, ha risolto la questione conformemente a quanto si rintraccia nella recente giurisprudenza della Corte, in relazione alla Corte di cassazione, sez. Un., 27/03/2008 n. 7930, con l’esortazione e l’indicazione di ulteriori elementi volti a mutare l’orientamento. Il ricorrente, nell’unico motivo di ricorso, adduce che la conclusione in forza della quale la relazione con la cosa che si crea in capo al promissario acquirente in virtù del preliminare con consegna ante tempus debba essere qualificata come detenzione e non possesso, non possa avere una valenza assoluta e generale giacché si deve tenere in considerazione, in sede d’interpretazione del contratto la vera e reale volontà delle parti contraenti. Il contratto preliminare ad effetti anticipati non comporta un'anticipazione ante tempus degli effetti traslativi propri del contratto definitivo, quanto le prestazioni tipiche del contratto di vendita quali il pagamento del prezzo pattuito e la consegna del bene, quest’ultima produttiva dell’animus rem sibi habendi in capo del promissario acquirente.

MOTIVAZIONE DELLA CORTE DI CASSAZIONE, SECONDA SEZ. CIVILE ORDINANZA N. 11470 DEL 30 APRILE 2021.

La Corte di Cassazione, attraverso l’ordinanza in commento ha ritenuto inammissibile il motivo, pertanto ha rigettato il ricorso. In via preliminare, la Corte ha ritenuto doveroso precisare e rimembrare che il sopracitato principio di diritto contenuto nella Corte di Cassazione, Sez. Un., 27/03/2008 n. 7930, assume che “nel preliminare di vendita, ove sia convenuta la consegna anticipata del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente trova fondamento sull’esistenza d’un contratto di comodato collegato funzionalmente al contratto preliminare produttivo esclusivamente di effetti obbligatori. Dunque, la relazione con la cosa, dal lato del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come una detenzione qualificata e non come un possesso utile all’acquisto della proprietà e perciò utile ad usucapionem salvo il caso in cui non si sia provati l’avvenuta interversio possesionis ex – art.1141 c.c.” Del medesimo avviso sono la Corte di Cass, Sez. 2, 16/03/2016, n. 5211; Corte di Cass, Sez. 2, 25/01/2010, n. 1296; Corte di Cass, Sez. 2, 26/04/2010, n. 9896. Nel caso in questione, il ricorrente ha sostenuto che il contratto preliminare del 3 luglio del 1987 era comprensivo della pattuizione in virtù della quale il possesso sarebbe stato trasferito a decorrere dal 15 luglio del 1987 e perciò secondo lo stesso, avrebbe errato la Corte d’appello per non aver correttamente interpretato il contratto e dunque non aver tenuto in considerazione la reale e concreta volontà delle parti contraenti ex – art. 1362 c.c. Il commento dell’ordinanza in esame si incentra inevitabilmente sul tema dell’interpretazione del contratto ad effetti obbligatori e sul tema dell’accertamento delle conseguenze derivanti dalla traditio della res oggetto del contratto. Dalla disamina dei sopracitati temi, si può inferire se il contratto in esame abbia configurato la trasmissione del possesso o una mera detenzione qualificata fondata sul contratto di comodato funzionalmente collegato. Il sindacato di legittimità non può mai concernere questioni interpretative riservate ai giudizi di fatti riservati ai giudici di merito, perciò con la conseguente dichiarazione di inammissibilità di qualsiasi ricorso avente ad oggetto la legittimità della ricostruzione interpretativa dei giudici di merito che si risolva in una differente interpretazione sui medesimi fatti già valutati dai giudici di merito.

LA GIURISPRUDENZA RILEVANTE

La giurisprudenza ha chiarito che il c.d. contratto preliminare ad effetti anticipati non è una figura atipica, perché non è finalizzata a realizzare una funzione socioeconomico nuova e differente rispetto a quelle dei singoli contratti tipici che in essa sono confluiti. Nel c.d. contratto preliminare ad effetti anticipati emergono dei contratti accessori al preliminare (necessariamente perché funzionalmente connessi e, tuttavia, autonomi rispetto ad esso), rispondendo ciascuno ad una precisa tipica funzione economico-sociale e, pertanto, disciplinati ciascuno dalla rispettiva disciplina sostanziale: contratti con i quali le parti pervengono ad una regolamentazione, se pur provvisoria tuttavia ben definita, dei rapporti accessori funzionalmente collegati al principale e nei quali, vanno ravvisati, quanto alla concessione dell'utilizzazione della res da parte del promittente venditore al promissario acquirente, un comodato e, quanto alla corresponsione di somme da parte del promissario acquirente al promittente venditore, un mutuo gratuito. Ne consegue, con riferimento al primo dei contratti, che la materiale disponibilità della res nella quale il promissario acquirente viene immesso, in esecuzione del contratto di comodato, ha natura di detenzione qualificata esercitata nel proprio interesse ma alieno nomine e non di possesso. Tali principi sono stati ribaditi da recentissima giurisprudenza, che ha affermato che “nel preliminare di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto, la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile "ad usucapionem", salvo la dimostrazione di una sopravvenuta "interversio possessionis" nei modi previsti dall'art. 1141 c.c.”. Applicando tali principi al caso specifico oggetto del presente commento, risulta ragionevole affermare che la disponibilità del bene immobile (corte urbana), acquisita nel 2000 dall’asserito promissario acquirente del bene, debba essere qualificata come detenzione, fondandosi sull'esistenza di un comodato funzionalmente collegato al preliminare.

 

 

Argomento: Diritti reali
Sezione: Sezione Semplice

(Cass. Civ., Sez. II, 30 aprile 2021, n. 11470)

stralcio a cura di Fabrizia Rumma

"(...)SVOLGIMENTO DEL PROCESSO (...) 2. La Corte d'appello di Perugia, respingendo il gravame avanzato da B.S. contro la sentenza resa in primo grado dal Tribunale di Perugia, sezione distaccata di Gubbio, il 27 maggio 2011, ha rigettato la domanda del B., di cui alla citazione del 26 novembre 2007, volta a dichiarare il suo acquisto per usucapione di una rata di corte urbana situata all'interno del Condominio (OMISSIS). 3. B.S. aveva dedotto di aver iniziato a possedere la porzione di corte, coltivata a giardino, a partire dal 15 luglio 1987, dopo aver stipulato nelle vesti di promissario acquirente un contratto preliminare con la promittente venditrice R.C.. Il Tribunale di Perugia, sezione distaccata di Gubbio, aveva sostenuto che, essendo pacifico che l'attore avesse acquistato la disponibilità del bene a seguito della scrittura privata preliminare del 3 luglio 1987, ove si prevedeva l'anticipato trasferimento del "possesso" al promissario acquirente, tale disponibilità doveva comunque essere qualificata come detenzione, fondandosi sull'esistenza di un comodato funzionalmente collegato al preliminare. Sarebbe stato perciò onere dell'attore dimostrare l'avvenuta interversione del possesso ex art. 1141 c.c. ai fini della vantata usucapione...4. La Corte d'appello di Perugia ha osservato che il contratto del 3 luglio 1987, avendo peraltro ad oggetto un bene gravato da vincolo ex L. n. 1089 del 1939 e quindi soggetto al possibile esercizio della prelazione artistica, non fosse affatto diretto al trasferimento della proprietà e perciò aveva trasmesso a B.S. unicamente la detenzione del bene.... 6.2. Il principio di diritto enunciato da Cass. Sez. U, 27/03/2008, n. 7930, assume che nel preliminare di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile "ad usucapionem", salvo la dimostrazione di una sopravvenuta "interversio possessionis" nei modi previsti dall'art. 1141 c.c. Nello stesso senso si sono poi pronunciate, fra [continua ..]

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