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Unità immobiliare oggetto di usufrutto e pagamento oneri condominiali

Argomento: Della proprietÓ
Sezione: Sezione Semplice

(Cass. Civ., Sez. VI, 19 ottobre 2022, n. 30877)

stralcio a cura di Francesco Taurisano

(…) in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare, è passivamente legittimato l’effettivo condomino, e cioè il proprietario o il titolare di altro diritto reale su detta unità (e non anche chi possa apparire tale), poggiando la responsabilità "pro quota" dei condomini sul collegamento tra il debito e la appartenenza del diritto reale condominiale, emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari (Cass. Sez. Unite, 08/04/2002, n. 5035; Cass. Sez. 2, 03/08/2007, n. 17039; Cass. Sez. 2, 25/01/2007, n. 1627; Cass. Sez. 6 - 2, 09/10/2017, n. 23621). Il principio dell'apparenza si applica solo quando sussistono uno stato di fatto difforme dalla situazione di diritto ed un errore scusabile del terzo in buona fede circa la corrispondenza del primo alla seconda, assumendo esso rilievo giuridico per individuare il titolare di un diritto, ma non per fondare una pretesa di adempimento nei confronti di chi non sia debitore. L'amministratore di condominio, pertanto, al fine di ottenere il pagamento della quota per spese comuni, ha l'onere di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà. Peraltro, in tema di pagamento degli oneri condominiali, ove un’unità immobiliare sia oggetto di diritto di usufrutto (...), in base alla disciplina antecedente (...) all’entrata in vigore dell’art. 67, ultimo comma, disp. att. c.c. (introdotto dalla l. n. 220 del 2012), il titolare dell’usufrutto risponde delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria, mentre sono a carico del nudo proprietario quelle per le riparazioni straordinarie, trovando applicazione le disposizioni dettate dagli artt. 1004 e 1005 c.c.; ne consegue che l'assemblea deve ripartire le spese tra nudo proprietario e usufruttuario in base alla loro funzione ed al loro fondamento, ed altrimenti spettando all'amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere i contributi, secondo la loro natura, ai diversi soggetti obbligati (Cass. Sez. 2, 17/03/2022, n. 8725; Cass. Sez. 2, 19/04/2017, n. 9920; Cass. Sez. 2, 16/02/2012, n. 2236; Cass. Sez. 2, 27/10/2006, n. 23291; Cass. Sez. 2, 21/11/2000, n. 15010). (…)

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