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I danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare ad uso esclusivo

Cesare Mele

 

 

La pronuncia in esame analizza l’annosa problematica attinente all’imputazione di responsabilità in caso di danni derivanti da omessa riparazione del lastrico solare, nel caso in cui le infiltrazioni verificatesi siano dovute a difetti di progettazione o di esecuzione dell’opera.

In particolare, la Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso presentato avverso la sentenza della Corte d’Appello di Napoli, la quale, a differenza della pronuncia di primo grado che aveva ritenuto corresponsabili il proprietario esclusivo del lastrico solare ed il condominio ai sensi dell’art. 1126 c.c., aveva affermato la responsabilità unicamente del medesimo proprietario esclusivo ex. art. 2051 c.c.

Come è noto, l’art. 2051 c.c. disciplina la responsabilità speciale per danno da cose in custodia, prevedendo che chi ha in custodia una cosa risponde del danno originato da essa, salva la prova del caso fortuito.

Il custode risponde per colpa presunta, la quale è giustificata dal fatto che l’idoneità della cosa a produrre un danno impone al custode di adottare le misure idonee a renderla innocua. Il custode risponde per violazione del suo dovere di sorveglianza; parte della dottrina ritiene che nella specie si sia in presenza di una responsabilità oggettiva.  

Presupposti della responsabilità ex art. 2051 del codice civile sono il nesso di causalità tra il danno e la cosa nonché il rapporto di custodia con la stessa.

Innanzitutto, è necessario che il danno derivi dalla cosa ovvero che sia esplicazione della sua concreta potenzialità dannosa per effetto di una sua connaturale forza dinamica o per l’effetto di concause umane o naturali essendo, invece, irrilevante il requisito dell’intrinseca pericolosità al bene.

Per custodia, invece, si intende il potere di effettiva disponibilità (materiale e giuridica) e controllo della cosa. Difatti, è qualificato come custode non solo il proprietario, ma anche il possessore, il detentore ed anche il condominio.  

In ordine, poi, alla responsabilità da infiltrazione è possibile operare una distinzione a seconda della origine della stessa: se l’acqua giunge dall’unità immobiliare di proprietà esclusiva, è obbligato al risarcimento il singolo condomino proprietario; se l’infiltrazione giunge da una parte comune del condominio, invece, sarà tenuto al risarcimento l’intero condominio per i danni derivanti dalla cattiva manutenzione dell’edificio.

Salvo che il regolamento condominiale preveda diversamente, il lastrico solare è qualificato come parte comune del condominio e, quindi, in caso di danno da infiltrazione, è considerato responsabile l’intero condominio.

Nella vicenda oggetto della pronuncia in commento, però, risultando il lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino, si pongono problemi in merito all’individuazione del soggetto responsabile dei danni arrecati.

La questione è stata affrontata dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (Cass., Sez. Un., 10 maggio 2016, n. 9449), le quali hanno chiarito che, laddove l’uso del lastrico solare non è comune a tutti, dei danni da infiltrazioni rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.

Siffatta corresponsabilità, regolata ai sensi dell’art. 1126 c.c., viene meno ogniqualvolta si provi che il danno sia riconducibile ad un fatto del titolare esclusivo del diritto sul lastrico solare. Invero, nel caso in esame è stato accertato che la causa dei danni non è rinvenibile nella mancanza di manutenzione della cosa da parte del condominio, ma a difetti originari di progettazione e di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal proprietario esclusivo.

Nella individuazione del soggetto responsabile si sono registrati in giurisprudenza due differenti orientamenti: per un primo orientamento, sussisterebbe la responsabilità del condominio per i danni arrecati dai beni e servizi comuni alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini anche se i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, con responsabilità concorrente del costruttore-venditore (Cass., Sez. III, 20 agosto 2003 n. 12211; Id., 17 ottobre 2019 n. 26291); per un secondo orientamento, invece, vi sarebbe responsabilità del solo proprietario del lastrico solare e non anche del condominio (Cass., Sez. II, 21 novembre 2016 n. 23680; Id., 15 aprile 2010 n. 9084; Cass., Sez. III, 18 giugno 1998 n. 6060; Id., 19 giugno 2013 n. 15300).

La pronuncia in esame aderisce a questo secondo orientamento in quanto ritiene che “in tema di condominio negli edifici, dei danni da infiltrazioni cagionati dal lastrico solare o dalla terrazza a livello di uso esclusivo, imputabili non alla omissione di riparazioni del bene, quanto a difetti di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, risponde soltanto quest’ultimo, agli effetti dell’art. 2051 c.c., e non anche -sia pure in via concorrenziale- il condominio, il quale è obbligato ad eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, e non ad eliminare vizi costruttivi originari”.

Pare condivisibile la decisione adottata dalla Suprema Corte in quanto, pur dovendo i singoli condomini contribuire proporzionalmente alle spese derivanti dal normale deterioramento del lastrico, sarebbe irragionevole addossare agli stessi anche le spese occorrenti per eliminare danni cagionati dolosamente o colposamente da taluno soltanto dei condomini (in questo caso il proprietario esclusivo del lastrico solare), avendo lo stesso tollerato i difetti costruttivi e di progettazione senza in alcun modo intervenire per la loro eliminazione.

La necessità del dolo o della colpa del proprietario esclusivo del lastrico conferma, infine, la validità dell’orientamento che esclude la qualificazione della responsabilità di cui all’art. 2051 c.c. come responsabilità oggettiva, prescindendo del tutto da ogni considerazione della condotta e della colpa del custode.

Invero, la responsabilità del custode va qualificata come responsabilità aggravata per colpa presunta, la cui ratio riposa nel generale dovere di diligenza che impone a chi ha la disponibilità di una cosa di tenerla in condizioni di non pericolosità. È fatta salva comunque per il proprietario esclusivo del lastrico solare l’azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore.

Argomento: Della proprietÓ
Sezione: Sezione Semplice

(Cass. Civ., Sez. VI, 08 luglio 2021, n. 19556)

stralcio a cura di Carla Bochicchio

“(…) Uniformandosi al principio di diritto enunciato da Cass. Sez. U. 10/05/2016, n. 9449, deve ribadirsi che in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, regolandosi il concorso di tali responsabilità, secondo i criteri di cui all'art. 1226 c.c., a meno che non risulti la prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare (…). (…) deve enunciarsi il seguente principio: In tema di condominio negli edifici, dei danni da infiltrazioni cagionati dal lastrico solare o dalla terrazza a livello di uso esclusivo, imputabili non alla omissione di riparazioni del bene, quanto a difetti di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, risponde soltanto quest'ultimo, agli effetti dell'art. 2051 c.c., e non anche - sia pure in via concorrenziale - il condominio, il quale è obbligato ad eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, e non ad eliminarne i vizi costruttivi originari (…)”.

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