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Il condomino che subisca, alla propria unità immobiliare, un danno derivante da un sovrastante lastrico solare o terrazza a livello in uso o proprietà esclusivi, assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo - che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile - di contribuire, a propria volta, alle spese necessarie per la riparazione di quel peculiare bene comune, nonché alla rifusione dei danni cagionati, in ragione dei due terzi per la preminente funzione di copertura del proprio immobile, svolta dal lastrico o terrazza a livello

Argomento: Della proprietà
Sezione: Sezione Semplice

(Cass. Civ., Sez. III, 28 ottobre 2025, n. 28528) Stralcio a cura di Valeria Ferro

“(…) 4.1. Con il primo motivo, i ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione dell’art. 1126 c.c., nonché vizio di motivazione, per avere la Corte territoriale escluso l’applicabilità del criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare e delle porzioni di copertura, limitando la condanna ai soli proprietari sovrastanti (Tallarico e (Omissis) IMMOBILIARE) senza porre a carico della POLISPECIALISTICA BIOS Srl, utilizzatrice dei locali sottostanti, alcuna quota di contribuzione. Sostengono che la Corte d’Appello abbia errato nel ritenere che la Bios fosse terza rispetto al rapporto di condominio e, quindi, non tenuta al concorso delle spese, nonostante fosse proprietaria esclusiva dei locali sottostanti e fruitrice diretta della copertura. Ad avviso dei ricorrenti, la corretta applicazione dell’art. 1126 c.c. avrebbe imposto di ripartire le spese di riparazione in misura proporzionale tra i proprietari delle unità immobiliari sovrastanti e il titolare di quella sottostante, nella misura di un terzo a carico di quest’ultimo, trattandosi di parti che svolgevano anche funzione di copertura del bene dell’attrice. 4.1.1. Il motivo è fondato. In via assolutamente preliminare, deve notarsi che la peculiarità della fattispecie sta nel fatto che non risulta pendente più alcuna domanda nei confronti del Condominio, in dipendenza dello sviluppo del processo nei gradi precedenti e dell’ambito concreto dell’impugnazione avanti questa Corte diventa, così, definitivo il rigetto delle originarie pretese attoree nei confronti di quello; mentre si discute della corresponsabilità ai sensi dell’art. 2051 c.c. della stessa danneggiata e originaria attrice. 4.1.1. (…) Occorre premettere che la questione concernente la ripartizione delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare di uso esclusivo, nonché la correlata responsabilità per i danni da esso cagionati, è stata oggetto di ampio dibattito giurisprudenziale. L’articolo 1126 del Codice Civile disciplina la ripartizione delle spese di riparazione e ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo, stabilendo un criterio inderogabile in assenza di diverso accordo contrattuale. La norma pone un terzo della spesa a carico del condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico, mentre i restanti due terzi sono a [continua ..]

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