(…) La sentenza impugnata in questa sede, evidenziando che i contratti inter partes hanno ad oggetto l’acquisto di azioni di multiproprietà azionaria, ha prestato adesione ai principi enunciati da questa Corte con la sentenza n. 4088 del 10 maggio 1997. Tale pronuncia – nel confermare l’esito dell’interpretazione effettuata dall’allora impugnata decisione della Corte di merito, la quale aveva ritenuto “che tra le parti era stato concluso un valido contratto complesso di multiproprietà azionaria, caratterizzato dalla conservazione della proprietà immobiliare, da parte della società, e dalla combinazione di due autonomi negozi giuridici, quello di sottoscrizione delle azioni, da cui era derivata la qualità di socio…, e l’altro d’accettazione del c.d. regolamento condominiale, con il quale quest’ultimo aveva acquistato un diritto personale di godimento su una frazione spazio-temporale dell’immobile della società” – ha affermato che nello schema della c.d. “multiproprietà azionaria” (differente dalla “multiproprietà immobiliare tipica”, giacche’ quest’ultima ha ad oggetto il trasferimento della proprietà o la costituzione di diritti reali sull’immobile) convivono, per l’appunto, due distinti ed autonomi rapporti giuridici, sia pure tra loro collegati. Un “primo rapporto si costituisce tra la società e l’acquirente delle azioni (socio), il quale diviene titolare delle situazioni giuridiche proprie di tale stato, tra le quali è compreso il diritto all’attiva partecipazione alla vita della società e alla percezione degli utili alla chiusura di ogni esercizio finanziario”. Un “secondo rapporto sorge da un’autonoma e distinta convenzione conclusa dalla società con l’azionista, e, in forza di esso, quest’ultimo acquista il diritto personale al godimento dell’unita immobiliare per il periodo stabilito” (convenzione, quest’ultima, comprensiva anche delle norme per l’uso dell’unità immobiliare e delle parti e dei servizi comuni: c.d. “regolamento condominiale”). In ciò si risolve, essenzialmente, la figura giuridica definita come “multiproprietà azionaria impura”, nella quale “alla creazione dei diritti di godimento in [continua ..]

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Nota di Jacopo Alcini

Con la pronuncia in commento, la Cassazione ha accolto il ricorso presentato da un notaio riconoscendo l’applicabilità del foro del consumatore in una controversia relativa alla validità di una clausola di proroga della giurisdizione ai sensi degli artt. 15 e 17 della Convenzione di Lugano del 1988 sulla competenza e l’esecuzione delle decisioni in materia civile e commerciale. Il ricorrente sottoscriveva un modulo d’acquisto di alcune azioni di una società svizzera avente lo scopo di acquistare, amministrare e gestire immobili per metterli a disposizione dei propri soci secondo la logica del godimento turnario, finalizzato a trascorrere un periodo di vacanza. In quanto socio, egli aveva acquisito il diritto di soggiornare in uno degli appartamenti, ma non era riuscito ad usufruire del soggiorno per asserita indisponibilità di posti. Per questa ragione decideva di risolvere il contratto per inadempimento. Ne nasceva una controversia avente ad oggetto la validità di una clausola del contratto inerente la deroga alla giurisdizione ed al foro competente a favore della legge e del giudice svizzero ai sensi dell’art. 25 l. 218/1995, da cui appunto il presunto difetto di giurisdizione del giudice italiano ex art. 4, c. 2, stessa legge. Le Sezioni Unite ritengono che la fattispecie rientri fra quelle regolate in materia di contratti conclusi con i consumatori, trattandosi di una fornitura di servizi stipulata per un uso del tutto avulso dall’attività professionale. La Corte ritiene inammissibile la proroga in quanto non «posteriore al sorgere della controversia» e non intesa a consentire al consumatore di adire un organo giurisdizionale diverso da quelli indicati dalla Convenzione come competenti in via obiettiva. Di conseguenza, si radica la giurisdizione del giudice italiano ex artt. 13 e 15 Convenzione, in deroga al domicilio del convenuto nel territorio di uno Stato contraente (art. 2 Convenzione). La sentenza analizza per incidens anche l’istituto della multiproprietà azionaria. Secondo la disciplina propria di questa figura, una società per azioni proprietaria di un immobile, lo concede in godimento turnario ai propri soci. Questi ultimi, quindi, non vantano alcun diritto reale sul bene, essendo titolari solamente di un diritto personale di godimento in riferimento allo stesso. Nella multiproprietà azionaria, dunque, sono individuabili due [continua ..]

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