(…) La questione di massima proposta dalla Seconda Sezione civile si risolve, allora, nello stabilire se un contratto con cui il proprietario di un lastrico solare attribuisca all’altro contraente, a titolo oneroso, il diritto di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore e di asportarlo al termine del rapporto debba qualificarsi come contratto ad effetti reali o come contratto ad effetti obbligatori; nella prima ipotesi, infatti, ove il lastrico solare appartenga ad un condominio, l’approvazione del contratto richiede, ai sensi dell’art. 1108 c.c., comma 3, il consenso di tutti i condomini (…). Al fine di attribuire al contratto di cui si discute effetti reali o effetti obbligatori, bisogna innanzitutto valutare l’effettiva volontà delle parti, desumibile, oltre che dal nomen juris (…) anche da altri elementi testuali, quali la previsione relativa alla durata, la disciplina negoziale della sorte del manufatto al momento della cessazione del rapporto, la determinazione del corrispettivo come unitario o come canone periodico, la regolazione degli obblighi del cessionario in ordine alla manutenzione della base della installazione, l’eventuale richiamo a specifici aspetti della disciplina delle locazioni non abitative; nonché da elementi extratestuali, quali la forma dell’atto e il comportamento delle parti (…). La stipula del contratto per atto pubblico può essere valorizzata a favore della qualificazione dell’atto come contratto a effetti reali ed altrettanto può dirsi (…) in relazione al comportamento delle parti, successivo alla conclusione del contratto, consistente nella decisione di trascrivere l’atto nei registri immobiliari (…). Le Sezioni Unite ritengono che i menzionati ripetitori debbano essere considerati beni immobili, rientrando essi tra le “altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio” secondo il disposto dell’art. 812 c.c., comma 2 (…). L’“incor­porazione” a cui fa riferimento dell’art. 812 c.c., comma 1, va intesa come relazione strumentale e funzionale tra bene incorporato e bene incorporante; ciò che quindi essenzialmente rileva (…) è l’idoneità del bene incorporato al suolo a formare oggetto di diritti non in sé isolatamente considerato, ma in quanto rapportato alla sua dimensione spaziale. Va [continua ..]

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Nota di Serena Cosentino

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con le sentenze n. 8434 e n. 8435 del 30 aprile 2020, sono state chiamate a pronunciarsi sull’esatta qualificazione del contratto con cui il proprietario del lastrico solare “intenda cedere in godimento ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico, con il diritto di mantenere la disponibilità ed il godimento dell’impianto ed asportare il medesimo alla fine del rapporto”. Le controversie nascevano in ambito condominiale dove dalla natura del contratto dipende la maggioranza richiesta, all’interno dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1108 c.c. il quale – alla luce della peculiarità del lastrico solare che, per la superficie, costituisce oggetto dell’uso esclusivo di chi abbia il relativo diritto mentre, per la parte strutturale, costituisce cosa comune in quanto copertura dell’edificio (Cass., Sez. Un., 10 maggio 2016, n. 9449) – richiede l’unanimità per la costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni ultranovennali. In tale contesto normativo i giudici, in primo luogo, escludono l’applicazione dell’art. 1120 c.c. in tema di innovazioni, non perché l’istallazione di ripetitori per l’esercizio del servizio di telefonia non possa essere considerato una innovazione dal punto di vista oggettivo (c’è una “modificazione della cosa comune che altera l’entità materiale del bene operandone la trasformazione ovvero determinando la trasformazione della sua destinazione”), ma in quanto l’opera non va a beneficio del condominio bensì è destinata all’utilizzo esclusivo di un terzo. In secondo luogo, i giudici qualificano il ripetitore come bene immobile in quanto “costituisce bene immobile qualsiasi costruzione, di qualsiasi materia formata, che sia incorporata o materialmente congiunta al suolo, anche se a scopo transitorio” e la nozione di costruzione di cui all’art. 812 c.c. comprende “qualsiasi opera, non completamente interrata, avente i caratteri della solidità e immobilizzazione”. Ai fini della corretta definizione del bene non rileva, dunque, l’inseparabilità della cosa, ma l’utilità in concreto secondo un criterio di carattere economico-sociale. Data la [continua ..]

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